PROPIEDAD
PLURAL (COMUNIDAD Y DOMINIO)
1) CONCEPTO DE PROPIEDAD PLURAL:
La
propiedad es unitaria cuando un solo sujeto ejerce el derecho real de propiedad
sobre un mismo objeto. Ejemplo; Juan es propietario de un lapicero. Cuando el
derecho de propiedad es ejercido por varios sujetos, la propiedad se denomina
plural.
Los
términos comunidad y copropiedad tienen distinta
significación jurídica. Cuando el derecho que se tiene en común es distinto del
derecho real de dominio, existe una comunidad, como sería en el caso de la
herencia. Si la pluralidad de los sujetos se presenta sobre un objeto y el
derecho real ejercido es el dominio, el fenómeno se denomina copropiedad. Hay algunos autores que
sostienen la comunidad como un término genético, y la copropiedad como una
especie de comunidad. Los Mazeud consagran tales términos como equivalentes.
Para que
exista comunidad es indispensable que los comuneros estén unidos por un mismo
derecho. No hay comunidad entre en nudo propietario y el usufructuario, ni
entre el arrendador y el arrendatario, ni entre el acreedor y el deudor
prendario.
En el
derecho romano y en el francés la indivisión es un estado temporal. Quiere
decir ello que la propiedad en manos de varios sujetos no es un ideal jurídico;
por el contrario, la propiedad debe ejercerse por un solo sujeto (Carácter
exclusivo). Este criterio no obra con la misma fortaleza en el derecho moderno.
Nuestro código permite pactar indivisiones que no superen los cinco años,
aunque se pueda renovar el pacto una vez expirado el termino (C.C. Art. 1374).
Según este texto, nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión,
permitiéndosele al copropietario solicitar la partición del objeto en cualquier
tiempo, salvo el pacto ya expresado.
2) CARACTERISTICAS DE LA COMUNIDAD Y LA COPROPIEDAD, COMO
OPERA LA POSESION ENTRE LOS COMUNEROS:
Características de la comunidad;
·
La comunidad se presenta solo en derechos reales:
En la legislación positiva colombiana no puede predicarse la
comunidad sobre derechos personales. Así, si Pedro, Juan y Diego son deudores
solidarios de Jorge, no puede afirmarse que entre ellos existe una comunidad:
Son simplemente deudores solidarios. Del mismo modo opina la Corte Suprema de
Justicia, organismo que se pronunció al respecto así: “En otras palabras, para el tribunal la figura jurídica de comunidad
solo se da en materia de derechos reales, y por eso cuando la declaración de
existencia de la misma, dice, esta referida en particular al derecho de
propiedad, como sucede en este caso, el o los destinatarios de esta pretensión
tienen que ostentar necesariamente la calidad de dueños, porque de lo
contrario, si alguno de esos demandados o todos carecen de dicho derecho real
no habría legitimación por pasiva”.
Así las cosas, de acuerdo con el Código Civil colombiano el
termino comunidad se emplea para significar el fenómeno resultante del
fraccionamiento de la titularidad del derecho de propiedad (o de otro derecho
real) que estaba en cabeza de una sola persona, entre dos o más sujetos. Ese
fraccionamiento del derecho da lugar, en ocasiones, a una comunidad singular, y
en otras a una de carácter universal.
·
Diferencia entre sociedad y comunidad:
ü La sociedad
es una persona jurídica; la comunidad no.
ü La sociedad
es siempre un contrato; la indivisión es generalmente un cuasi contrato.
ü La sociedad
tiene un fin común; en la comunidad solo se presenta el interés de cada
comunero.
Nuestro código en forma imprecisa afirma en el artículo 2323
que “el derecho de cada uno de los
comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber
social”. Esta norma debe entenderse en el sentido de que a la comunidad se
le aplican los mismos criterios de administración establecidos por la sociedad.
·
La acción de partición:
Esta acción denominada actio
communi dividundo en el derecho romano, se otorga por el legislador al
comunero integrante de la comunidad ordinaria, por la razón especial de
considerarse dicho estado jurídico como incómodo y provisional. Siempre existe
la posibilidad de dividir o dar por terminado ese derecho de propiedad o de
comunidad compartida.
Busca esta acción la división de la cosa común, que puede ser
material o ad valoren (C. de P. C.,
art. 467). Tal acción es irrenunciable o imprescriptible; además, es de
carácter retroactivo, es decir, que el derecho se declara en favor del comunero
desde que ingreso al haber común y no desde el acto de fraccionamiento de la
cosa; y es declarativa, ya que se limita a declarar un derecho preexistente
(C.C., arts. 779 y 1401).
El artículo 779 del Código Civil dispone: “Cada uno de los partícipes
de una cosa que se poseía pro indiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente
la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duro la
indivisión.
Podrá, pues, añadir este tiempo al de su posesión exclusiva y
las enajenaciones que haya hecho por si solo de la cosa común, y los derechos
reales con que le haya gravado. Subsistirán sobre dicha parte si hubiere sido comprobada
en la enajenación o gravamen.
Pero si lo enajenado o gravado se extendiera a mas, no
subsistiría la enajenación o gravamen, contra la voluntad de los respectivos adjudicatarios”.
El Código Civil colombiano, con las normas anteriores
transcritas, al igual que el código civil chileno, se apartaron del concepto atributivo
que el derecho romano otorgaba a la participación de la comunidad. Con un
ejemplo se puede entender cabalmente la importancia de darle afecto declarativo
o atributivo a la adjudicación. El causante X, fallecido el 20 de Marzo de
1998, ha dejado como acervo sucesoral una finca, un carro y un apartamento a
sus herederos A, B y C. A otorgo un usufructo de carro a T el 13 de febrero de
1999. En el acto de adjudicación ejecutoriado el 14 de enero del año 2001,
previo procedimiento partitivo, el vehículo es adjudicado al heredero A
constituyente del usufructo. Si al acto de adjudicación se le da un efecto
atribución de dominio, esto es, A es propietario desde la adjudicación (14 de
enero del 2001), el usufructo fue constituido por quien no era dueño; en
cambio, si se otorga un efecto declarativo (Tesis de nuestro Código Civil) A es
propietario desde la fecha de iniciación de la comunidad (20 de Marzo de 1998).
En este último caso, el acto de adjudicación se limitó a declarar un derecho de
dominio preexistente.
De la misma forma, si la finca y el apartamento de
adjudicaron a B y C, el efecto declarativo implica la afirmación de que A nunca
tuvo derecho de dominio sobre estos bienes. “El efecto atributivo se opone al
derecho declarativo de la adjudicación, por el cual se considera que el
adjudicario es dueño del objeto adjudicado desde el día que se originó la
comunidad. Se le confiere, pues, un efecto retroactivo; se consideran, por una
suerte de ficción, que ha sido dueño exclusivo de ese bien desde el día en que
se originó la comunidad y, recíprocamente, se estima que nunca tuvo derechos en
los demás bienes, que se adjudiquen a otros comuneros (La adjudicación
“declara” un domino ya existente)
·
Clases de
Comunidad;
ü La romana o
de cuotas pro indiviso, que es la acogida
por nuestra legislación positiva, cimentada en la propiedad individual y que
afirma que el comunero o copropietario tiene sobre el bien una cuota ideal no
concreta o identificable física o materialmente, de forma que puede enajenarla,
hipotecarla, darla en prenda, etc..., sin que para ello requiera la aceptación
de sus demás compañeros. La comunidad así establecida es un estado temporal que
puede terminarse mediante la acción de participación denominada también actio conmuni dividendo.
Fuera de afirmarse la existencia de la cuota indivisa, cada
comunero tiene un derecho sobre la totalidad del bien; en otros términos, el
derecho de cada uno se encuentra limitado por el derecho de los demás, lo que
necesariamente implica acuerdos de todos para ejercitar sobre la totalidad del
bien actos jurídicos y materiales. Concebida la comunidad de esta forma se
rinde un homenaje a la concepción individualista del dominio: se dispone de la
cuota indivisa con autonomía y se tiene la facultabilidad de impedir la utilización
del bien si no se tiene el concepto de todos, como una especie de derecho de
veto que impide el pronunciamiento de las mayorías.
En la comunidad de estirpe romanista no existe ningún rasgo
de personalidad jurídica, y el derecho de propiedad adquirida por el comunero
no se tiene desde el momento de la iniciación de la comunidad si no desde el
acto de partición (título atributivo), tesis que en este punto específico no acogió
nuestro legislador civil al admirar que tiene la titularidad desde el momento
de iniciación de la comunidad (título declarativo).
ü De las
manos reunidas, en común o germana, en la cual se tiene derecho a la
totalidad de la cosa, ya que en su integridad pertenece a todos colectivamente.
No hay, por tanto, fijación de cuotas ideales o abstractas para cada comunero y
como consecuencia de ello no hay acción de partición. La disponibilidad del
todo o de una parte siempre tiene que surgir de un acuerdo total, es decir, que
los comuneros tienen a la hora de la verdad un derecho de disposición en el
momento de la liquidación total de la comunidad.
En la doctrina española actual existe el criterio
predominante de considerar la herencia y la sociedad de ganancias como
comunidades de manos reunidas o de tipo germánico. Estas figuras jurídicas
tienen lineamientos de existencia diferentes de los establecidos para la
comunidad ordinaria, tales como ausencias de cuotas ideales cuantificables,
formas e instrumentos procesales diferentes de adjudicación de los derechos
(sentencia de partición previo juicio sucesorio, de separación de bienes, etc.),
ausencia de un derecho concreto, derechos de crédito sobre el patrimonio,
inexistencia de la acción divisora o de participo, que es diferente de la
petición de herencia. Solo cuando la comunidad se disuelve y liquida, hay
derechos concretos que pueden originar una comunidad ordinaria.
ü La
propiedad dividida o pro indiviso, basada en que el poder pleno sobre
el bien le corresponde a todos y son las facultades las que se reparten. Lo que
se divide entre los comuneros es el contenido del derecho; así, si A y B son
comuneros de una finca, la utilización del bien se reparte de tal forma que A
tenga derecho a su explotación económica y B solo a utilizarlo como espacio de recreación.
La cosa en general es de todos, pero de cada uno en el aspecto específico
asignado.
Características de la copropiedad;
·
Características
de la Copropiedad;
ü El
copropietario no tiene un derecho exclusivo sobre el objeto común: Es solo
dueño exclusivo o individual de la cuota parte que le corresponde en la
comunidad (una tercera, una quinta, etc.); su señorío es parcial. Solo tiene
derecho a una parte de los frutos; si venden, cada uno tiene derecho al valor
de su cuota.
ü La cuota
que tiene el copropietario es una cuota ideal no representable materialmente
mientras exista la indivisión. Si Juan y Pedro compran una casa, ninguno de
ellos puede identificar su cuota parte, como si afirma Pedro que a él le pertenece
un baño y la cocina, y Juan la alcoba
principal.
ü En la
copropiedad existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiere
sobre el objeto, y todos unidos forman la propiedad plena. Por ello cada
condueño puede enajenar o hipotecar su cuota ideal sin consultar a sus demás
compañeros (C.C. Art. 1868). Excepcionalmente en la legislación comercial, el
copropietario que quiera hipotecar su cuota en una nave requiere el
consentimiento previo de la mayoría de los copropietarios. No así para enajenar
cuota, lo que puede hacer libremente (C. de Co., art. 1472).
En el caso de la comunidad sobre las Unidades Agrícolas
Familiares (UAF), la disponibilidad del derecho por un comunero requiere
autorización de Incora (Ley 160 de 1994, art 40, núm. 4).
Lo que no puede hacer el comunero es enajenar o hipotecar una
parte física o material del objeto condomine. Si el comunero transfiere una
parte física o material de la cosa o toda ella, los demás comuneros pueden
adelantar la acción reivindicatoria para recuperarla, ya que se trata de
disposición de una cosa ajena. También la cuota ideal es embargable.
ü Fuera del
derecho individual de cada copropietario a una cuota parte ideal, existe un
derecho colectivo sobre el bien que únicamente puede ejercerse con el acuerdo
de todos. El derecho colectivo comprende el uso y goce del bien o su
administración (Ley 95 de 1890, arts. 16 a 27, y C.C., art. 2107)
Como opera la posesión en entre los
comuneros;
·
Posesión y prescripción entre comuneros;
El hecho de no ser exclusiva la posesión de un comunero, ha
dado pie para que algunos autores sostengan que no es posible la posesión y la
prescripción entre comuneros.
En nuestra legislación positiva, conforme el artículo 407,
numero 4 de Código de Procedimiento Civil, equivalente al artículo 1, numero
210 de decreto 2282 de 1989, si se permite la posesión de un comunero siempre
que se reúnan los siguientes requisitos:
ü Que la
posesión no provenga de una orden judicial, ni del administrador de la
comunidad, ni de un convenio entre los comuneros.
ü Que cumpla
un término de posesión de 10 años o más, el mismo exigido para la prescripción
extraordinaria.
Un ejemplo nos puede ilustrar el tema tratado: A. B y C
compran un terreno con un área de 2.000 metros cuadrados. C, que es
copropietario, explota económicamente un área física, exterior al terreno
adquirido, de 20 cuadras, en la creencia de que es una zona abandonada. En el
momento de la partición del bien, previo levantamiento planímetro y estudio de
la titulación, se concluye que dicho terreno es de la comunidad. En tal caso,
como su posesión es exclusiva, si logra probar un tiempo de posesión superior o
igual a 10 años, adquiere el dominio por prescripción extraordinaria.
3) DONDE SE ORIGINA Y TERMINA LA COMUNIDAD:
·
Origen y terminación de la comunidad;
Puede surgir de un hecho,
como en la herencia, al morir el causante (C.C., art. 1013); de un acto jurídico, cuando varias personas
adquieren en conjunto un bien; de una ley, como en la propiedad horizontal (Ley
675 de 2001) frente a los bienes comunes; y del acto del juez, como cuando se
aprueba un trabajo de participación en que se adjudica el bien.
La comunidad termina, de acuerdo con el artículo 2340 del
Código Civil, por la destrucción de la cosa común, por su división (art. 1374)
o por la reunión de las cuotas de todos los comuneros en una sola persona.
Carlos Daniel Amaya Gonzalez.
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